Una mirada al Regimen de Propiedad de viviendas de la Gran Misión Vivienda
¿Qué dice el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen de Propiedad de las Viviendas de la Gran Misión Vivienda Venezuela?
Este Decreto crea todo un régimen especial de tratamiento legal a las viviendas, terrenos y demás bienes que difieren de la Ley de Propiedad Horizontal y a la ley de Venta de Parcelas, entre otras normas que existan, pues crea un sistema integral y especial.
Ese Decreto señala que en este sistema integral y especial se protegerá el derecho a la propiedad familiar y multifamiliar, y señala que las mismas son expresión del derecho de propiedad constitucionalmente establecido.
Recordemos que el 18 de enero de 2011, se dictó el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Orgánica de emergencia para terrenos y viviendas, el cual regula el procedimiento para enfrentar, como dice el Decreto la crisis de la vivienda en el país, vale citar entre los aspectos más resaltantes del Decreto los siguientes:
1.- Establece las normas de subsidio por parte del Estado de manera total o parcial a las familias para acceder a la vivienda, según los ingresos de los mismos. El pago de estos subsidios, sea cual fuere su modalidad será emitido directamente para la amortización del financiamiento.
2.- Impone la cartera obligatoria de crédito, la cual será establecida por el propio Ejecutivo Nacional.
3.- Crea un registro nacional de familias susceptibles de adjudicaciones de vivienda.
4.- Impone que el precio final de las unidades de viviendas familiares, comprendido el monto de financiamiento no podrá ser modificado por ningún tipo de ajuste.
5.- Crea las normas que regularán la Ocupación de Urgencia y Ocupación Temporal, según el caso.
Por supuesto estos 5 aspectos que he mencionado establecidos en este Decreto del 18 enero 2011, buscan solucionar la crisis de la vivienda con éxito y rapidez, como señala el artículo 1 de ese Decreto, que además responsabiliza la situación al modelo capitalista explotador y excluyente, así como a los efectos del cambio climático.
Hagamos una revisión al Decreto que crea el Régimen de Propiedad de las Viviendas en la Gran Misión Vivienda Venezuela:
¿Qué debemos entender por Propiedad familiar?
Recae sobre las viviendas que se construyan en este sistema integral y se presenta como el derecho sobre la vivienda destinada única y exclusivamente al uso, goce, disfrute y disposición por parte de la Unidad Familiar, en los términos que indique este Decreto.
Importante es agregar que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Orgánica de emergencia para terrenos y viviendas, define la Unidad Familiar como el grupo humano integrado por dos o más personas, unidas por matrimonio o concubinato, sus hijos y progenitores, o bien, madres solteras con parientes consanguíneos hasta el tercer grado, que vivan juntos.
Esta propiedad será respaldada por un documento que debe ser protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente para que surta plenos efectos frente al Estado y a los terceros. Y esta propiedad puede ser vendida o enajenado como bienes individuales por el ejecutor o por el propietario conforme a las normas del Código Civil.
El Decreto señala que la Propiedad Familiar sobre una vivienda también implica derechos y obligaciones sobre las cosas que sean calificadas como uso y disfrute común.
¿Qué contiene el documento de Propiedad Familiar?
1. Identificación del ente ejecutor y su representante.
2. Identificación de la Unidad Familiar y su representante.
3. Identificación del Órgano Superior del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, que actuará como observador.
4. Identificación del Banco o Institución Financiera, que otorga el correspondiente financiamiento.
5. Identificación del inmueble, con los datos del documento de Propiedad Multifamiliar o Anteproyecto de la Edificación,
6. Los ambientes y el porcentaje de cargas sobre cosas de uso y disfrute común que tiene el inmueble.
7. Precio de venta y método de financiamiento, obligaciones del comprador y del vendedor, causas de terminación del contrato y mención expresa del derecho de preferencia.
¿Qué debemos entender por Propiedad Multifamiliar?
Recae sobre los terrenos, inmuebles y cosas comunes de las edificaciones que se construyan bajo este sistema integral y también sometido a los términos que indique el Decreto que se revisa.
Esta modalidad es definida como el derecho sobre el terreno, inmueble, y el área de uso y disfrute común, de todos los miembros de las Unidades Familiares, y que comporta para ellos los derechos y obligaciones contenidos en el Documento de Propiedad Multifamiliar, que debe ser debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente.
Estos derechos son inherentes, inseparables e indivisibles de la Propiedad Familiar, por tanto, estarán comprendidos dentro de cualquier enajenación o transferencia, total o parcial de los derechos que conforman la propiedad familiar.
La propiedad Multifamiliar es inembargable, inalienable e imprescriptible, hasta tanto se integre con la Propiedad Familiar. Esta propiedad será transferida cuando sea adjudicada la totalidad de las viviendas de un Anteproyecto a desarrollar en el marco de la Gran Misión Vivienda Venezuela, y se protocolice respectivamente.
¿Qué son cosas de uso y disfrute común?
1. Los terrenos, cimientos, paredes maestras, estructuras, techos, pasillos, escaleras, fachadas y vías de entrada y salida a las edificaciones.
2. Las azoteas, patios o jardines. Cuando dichas azoteas, patios o jardines sólo tengan acceso a través de una vivienda necesariamente, serán del uso exclusivo del propietario de éste.
3. Las áreas deportivas de recreo, de ornato, de recepción o reunión social y otras semejantes.
4. Los espacios de instalaciones de servicios centrales, como cuartos de electricidad, luz, gas, agua fría y caliente, refrigeración, cisterna, tanques y bombas de agua y demás similares.
5. Los puestos de estacionamiento, si los hubiere.
6. Los maleteros o depósitos en general, si los hubiere.
7. Los elevadores, y demás áreas de acceso.
8. Los equipos, sistemas y espacios destinados al manejo de desechos sólidos.
9. Las áreas de servicios.
¿Qué contiene el documento de Propiedad Multifamiliar?
1. Identificación de las Unidades Familiares favorecidas y de su representante.
2. Medidas y linderos generales del terreno.
3. Los apartamentos y locales suceptibles de enajenación separada.
4. Ubicación, medidas y linderos.
5. Descripción de las cosas comunes según el Anteproyecto.
¿Qué es el Comité Multifamiliar de Gestión?
El Decreto crea esta figura y la define como el órgano que ejercerá la contraloría social que corresponde a las Unidades Familiares favorecidas con la Propiedad Multifamiliar, durante la época de la construcción de la obra.
Este comité se transforma una vez concluida la obra y protocolizado el documento en el órgano de decisión y de análisis de los problemas comunes que surjan en la comunidad habitacional.
Está integrado por 3 miembros principales y 3 suplentes, quienes deben ser integrantes de las Unidades Familiares y serán designados por 1 años con por lo menos el 51% de los votos. Cada Unidad Familiar tendrá un voto.
Se menciona de la designación de unos miembros para la instancia de ejecución de las decisiones que tome este Comité Multifamiliar de Gestión, tal designación es competencia del mismo.
Las funciones de este Comité son:
1.- Convocar a los propietarios a las reuniones para discutir asuntos concernientes a la comunidad vecinal.
2.- Ejercer las funciones de administración de los recursos necesario para el mantenimiento y buen funcionamiento de las instalaciones comunes a las edificaciones a las que se refiere esta ley.
3.- Establecer los mecanismos necesarios para lograr la participación protagónica de cada uno de los integrantes de los grupos vecinales.
4.- Fijar los aportes indispensables para le buen funcionamiento de las edificaciones a las que se refiere esta Ley, y los mecanismos para lograr la efectividad de tales pagos.
5.- Velar por el buen uso que se haga de las cosas comunes y adoptar las normas de convivencia que fueren necesarias.
6.- Dictar el Reglamento de Convivencia.
¿Qué debe contener el Reglamento de Convivencia?.
1. El reglamento debe regular como mínimo:
2. La utilización, la conservación y el mantenimiento de los bienes de uso y disfrute común.
3. Participación en las actividades y programas que realicen lso Comités Multifamiliares para recuperar, mantener o mejorar las casas, apartamentos y otros inmuebles, permitiéndose las reparaciones necesarias en cada vivienda familiar si fuere el caso.
4. Las reglas para el resarcimiento de los daños que se ocacionen tanto a la Propiedad Familiar como a la Multifamiliar, por descuido o falta de mantenimiento.
5. Las normas relativas a la convivencia en los aspectos sociales, culturales y ambientales, así como al manejo de los servicios, el uso de las áreas comunes, le respeto a la arquitectura y urbanismo, y en general, todo lo que afecte la vida en comunidad.
6. Uso y disfrute, único y exclusivo de la vivienda familiar como residencia permanente.
7. Prohibición de uso de la vivienda familiar para actividades que desvirtúen la naturaleza social para la cual fue otorgada.
8. Prohibición de ocasionar ruidos molestos o daños que puedan perturbar la tranquilidad de los propietarios o que amenacen su seguridad o afecten su salud pública.
Relación de este regimen especial con el diseño de sociedad socialista.
El Decreto faculta a estos Comités para integrar Consejos Comunales y Comunas en Formación, crea esta nueva categoría de Comunas.
El Decreto establece que el Estado si las edificaciones tiene el espacio y el acceso adecuado proporcionará las condiciones para poner en marcha programas sociales, a través de instalación de módulos de distribución alimentaria, programas sociales destinados al cuidado de los niños, niñas en educación inicial, escuelas bolivarianas, centros de salud de atención primaria; así como la implementación de otros mecanismos que permitan el mejoramiento de la calidad de vida de la comunidad.
Además si los espacios físicos lo permiten, podrán funcionar en esa propiedad Multifamiliar, aquellas organizaciones comunitarias que ejecuten proyectos socio productivos, éstas deberán cumplir con una cuota de responsabilidad social destinada a contribuir con los gastos comunes para el mantenimiento de las edificaciones reguladas por este sistema integral y especial.
Luego de este desarrollo o revisión del Decreto Ley, ¿qué diferencias o qué similitudes encuentran con la Ley de Propiedad Horizontal?.
Carlos Romero.