sábado, 19 de noviembre de 2011

El contrato y el canon de arrendamiento en la nueva ley.

El 12 de noviembre de 2011 aparece publicada en Gaceta Oficial Extraordinaria No. 6053 la Ley para la regularización y control de los arrendamientos de vivienda, que como bien lo señala el numeral 10 del artículo 5, uno de los objetivos es garantizar la libertad de los particulares para celebrar contratos de arrendamientos a tiempo determinado o indeterminado, de conformidad con la voluntad de las partes, pero por supuesto sometido a las condiciones que la propia ley exige.

Los arrendatarios en esta ley son considerados “sector vulnerable” en tanto no tengan acceso a la propiedad de la vivienda por lo que la ley garantiza una protección especial y precisamente a través de la normas que desarrolla este instrumento legal, entre otros aspectos busca evitar que el arrendatario en la relación que se genera del arrendamiento, no pierda la capacidad de ahorro, o bien no se lesione parte sustancial de la relación arrendaticia, por lo tanto busca evitar que haya una relación de explotación. (numeral 16, artículo 5).

La libertad para celebrar el contrato de alquiler tiene como fundamento el derecho de todo arrendatario a que se elabore un contrato escrito, según el acuerdo voluntario de las partes (art. 46), de no celebrarse el contrato escrito, el arrendador se expone a una multa de 100 Unidades Tributarias.

En ese contrato tiene el derecho a que se le fije un canon de arrendamiento (art.47), que como lo señala los fines supremos del arrendamiento (art. 5.14), el canon debe dirigirse principalmente a cubrir gastos por deterioro del inmueble, gastos administrativos del Estado y , de los particulares, producto de la relación arrendaticia, conteniendo un margen de ganancia, especialmente cuando comporten para el arrendador la prestación de un servicio (pensiones o residencias estudiantiles) y en los demás casos conforme a lo establecido por el ente rector.

El ente rector de la materia de arrendamiento es la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SNAV), quien como órgano de control y revisión le corresponde verificar que los contratos escritos cumplan con todos los parámetros establecidos en la Ley. Especialmente en lo que se refiere a las condiciones de arrendamiento y el canon.

El canon de arrendamiento será determinado por un método previsto por la ley y de exclusiva responsabilidad de este ente, además para un mayor control deberá la SNAV crear un Registro Nacional de Contratos de Arrendamiento, para lo cual la disposición transitoria segunda de la ley le otorga tres meses a partir de la fecha de la publicación de la ley en la Gaceta Oficial.

Cuando revisamos la información que debe contener este Registro Nacional de Contratos de Arrendamientos previsto en la disposición transitoria segunda, pues tenemos claramente los elementos que deben contener los contratos de arrendamientos, veamos:

Datos identificativos del arrendador y el arrendatario; cualidad de arrendar de la persona que arrienda; el canon de arrendamiento; la existencia de cláusulas penales; la duración del contrato; la fecha del contrato; el tipo de inmueble; la ubicación del inmueble, y cualquier otro dato que se considere necesario. El no estar registrado conlleva a una multa de 400 Unidades Tributarias.

El contrato de arrendamiento se estableció legalmente debe tener como mínimo un año de vigencia, pudiendo el arrendatario manifestar no continuar con el contrato sin perjuicio de pagara indemnizaciones o cánones restantes. (art.51)

La ley vigente mantiene la fijación del canon en función de un porcentaje de la rentabilidad anual y el valor del inmueble, específicamente la nueva ley señala que el canon se fijará en función de una banda que estará entre el 3% y el 5% de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble determinable según el tipo de arrendador, el cual será fijado anualmente a través de resolución de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda. Para fijar el monto el artículo 78 dice que la fórmula es la siguiente: Valor del canon de arrendamiento (CA) = (valor del inmueble/12) x el porcentaje de rentabilidad anual.

Importante es destacar que la Ley establece un procedimiento para la fijación del canon de arrendamiento, que se inicia con una solicitud por escrito cuyos requisitos formales enlista en el artículo 81 de la Ley, pasa por la admisión de la SNAV, dentro de los 3 días hábiles, o en su defecto una notificación para corregir la solicitud en 15 días desde la fecha de notificación, en conclusión la SNAV tiene luego de la admisión 20 días para fijar el canon de arrendamiento y fijarlo mediante resolución, la cual debe acompañar siempre como anexo al contrato de alquiler, so pena de nulidad y sanción de 53 Unidades Tributarias.

El canon podrá ser revisado al año de haberse fijado, a instancia de cualquiera de las partes, cuando hay cambio del destino y uso para lo cual fue arrendado el inmueble o bien cuando se haya ejecutado dentro del año mejoras que excedan al 20% del valor del inmueble. Pero igual, la Superintendencia de oficio pueda iniciar el procedimiento de regulación, instruir y decidir los casos que a su juicio considere necesarios, a costa del propietario.

Dos elementos nuevos se incorporan en la Ley en relación al canon de arrendamiento, el primero tiene que ver con el derecho a recibir oportunamente el pago del canon de arrendamiento (art.42) y consiste en la obligación de abrir una cuenta corriente a tal fin, que no podrá cerrarse mientras dure la relación arrendaticia; el segundo elemento es la obligación del arrendador de entregar al arrendatario un recibo de pago o un documento acreditativo que lo sustituya cada mes cuando se efectúe el pago del canon de arrendamiento.

Para concluir la ley expresamente exonera de todo gravamen las actuaciones que se hagan con los contratos de alquiler ante notarias públicas y registros con funciones notariales.

Carlos Romero Mendoza.